在民间借贷实践中，出借人为保障债权安全，常会要求借款人提供各种形式的担保。其中，一种较为特殊的担保方式是双方签订买卖合同，约定若借款到期未还，则买卖合同标的物归出借人所有。这种做法是否合法有效？一旦发生纠纷，法院会如何处理？本文将通过案例，结合司法解释，对这一问题进行深入分析。
      一、典型案例
      张三因生意周转需要，向李四借款100万元，约定借款期限为一年，年利率为12%。为保障借款安全，双方签订了一份《房屋买卖合同》，约定张三将其名下价值约150万元的房产以100万元的价格“出售”给李四，但实际并不办理过户手续。双方另签订《补充协议》约定：若张三到期不能偿还借款本息，则该房屋直接归李四所有，张三应配合办理过户手续；若张三按时还款，则《房屋买卖合同》自动失效。
      借款到期后，张三因经营不善，无力偿还借款本息共计112万元。李四依据《房屋买卖合同》要求张三配合办理房屋过户手续，张三拒绝。李四遂向法院起诉，要求判令张三履行《房屋买卖合同》，将房屋过户至其名下。那么，李四的上述主张能否获得法院的支持？
      二、争议焦点
      1、张三与李四签订的《房屋买卖合同》是否有效？
      2、李四是否有权要求直接履行《房屋买卖合同》取得房屋所有权？
      3、如果不能直接履行买卖合同，李四的债权应如何实现？
      三、律师分析
      1、法律关系性质认定
      根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2020〕17号）第二十三条规定：“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。”
      本案中，张三与李四签订的《房屋买卖合同》实质上是为借贷关系提供担保，双方的真实意思表示是借贷而非房屋买卖。这种担保方式在法律上被称为“让与担保”或“后让与担保”，属于非典型担保方式。虽然《民法典》对让与担保没有明确规定，但司法实践中已普遍认可其担保效力，但同时对其实现方式进行了限制。
      根据上述司法解释，当李四起诉要求履行买卖合同时，法院应当向当事人释明，按照民间借贷法律关系进行审理。如果李四坚持原诉讼请求，法院可能会驳回其起诉；如果李四变更诉讼请求为要求张三偿还借款本息，法院则会继续审理。
      在本案中，法院应当认定双方之间存在民间借贷法律关系，而非房屋买卖关系。李四不能直接依据买卖合同取得房屋所有权，但可以就张三的借款本息主张权利。
      2、债权实现方式
      根据司法解释规定，按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，如果张三不履行生效判决确定的金钱债务，李四可以申请拍卖买卖合同标的物（即涉案房屋），以偿还债务。
      拍卖所得价款与应偿还借款本息之间的差额，应当按照以下原则处理：
      如果拍卖价款高于借款本息，超出部分应当返还给张三；
      如果拍卖价款低于借款本息，不足部分李四仍可向张三主张。
      3、合同效力分析
      虽然双方签订的《房屋买卖合同》作为担保方式被认可，但其中关于“若借款到期未还，房屋直接归李四所有”的条款属于“流质条款”，违反了《民法典》第四百零一条关于禁止流质的规定，应认定为无效。
      四、律师建议
      以买卖合同作为借贷担保在实践中较为常见，但其法律性质和效力认定存在特殊性。根据现行司法解释，法院将按照民间借贷法律关系审理此类纠纷，出借人不能直接取得担保物所有权，而需通过法定程序实现债权。因此，当事人在签订类似合同时，应当充分了解相关法律规定，选择合法有效的担保方式，明确约定各方权利义务，以避免不必要的法律风险。
    【作者简介】叶伟英：南天明律师所律师、高级合伙人。自2010年加入“南天明”以来，先后承办过数百件公司股权纠纷、建设工程施工纠纷、商品房买卖纠纷、普通货物买卖纠纷、租赁纠纷、民间借贷纠纷、离婚纠纷等各类型民商事诉讼案件及BT项目法律筹划、政府政策性文件审查等非诉法律服务；长期担任政府机关、上市公司、外资企业、民营企业等多类单位的常年法律顾问。联系电话13590555691。