广东省工业物业产权分割政策完成从2019版到2026版的迭代升级。与此同时，佛山市已于2024年9月施行新管理办法（佛自然资通〔2024〕99号），有效期至2029年。本文以省级新政为核心，结合佛山现行最新规定，梳理要点、对比差异，为企业实操提供参考。
       一、政策背景与定位
       2026年6月12日，广东省自然资源厅正式发布《关于明确工业物业产权分割及分割转让有关事项的通知》（粤自然资规字〔2026〕2号），取代已到期的粤自然资规字〔2019〕3号。新通知旨在贯彻落实省委、省政府“坚持制造业当家”工作部署，支持制造业企业盘活存量资源、推进低效用地再开发，进一步规范工业物业产权分割、分割转让及不动产登记行为。
       佛山市层面：佛山市自然资源局于2024年7月18日印发《佛山市国有工业用地使用权及房屋所有权分割和不动产登记管理办法》（佛自然资通〔2024〕99号），自2024年9月1日起施行，有效期5年，同时废止了2021年试行版。佛山新规在省级2019版框架下制定，吸收了部分改革经验，并与2026省级新政在核心方向上保持一致，但在具体执行尺度上存在差异。
       二、省级新旧政策核心对比

       三、2026年省级新政关键变化与实务影响
       1. 分割单元与最小面积 —— 更精细、更灵活
       新通知明确可按“幢、层、套（间）”分割，且最小单元建筑面积原则上不少于500㎡；涉及按套（间）分割的，拟分割层的建筑面积原则上不少于1000㎡。相比旧版仅提及“幢、层”，套（间）的引入使分割更加贴合实际使用需求，尤其适合分层出让、分层确权的高标准厂房和工业大厦。同时，各地可在不低于省级标准基础上限定更细规则，保留地方自主权。
       2. 配套用房分割规则 —— 比例明确，操作性强
       配套用房（办公、生活服务等）不得独立分割，但可按幢、层、套（间）随厂房、仓库按比例一并分割。新通知特别明确了“相应比例”的计算方式：受让企业所受让的配套用房建筑面积占其受让全部建筑面积（含配套）的比例，不高于分割前配套用房占整个工业项目（含配套）总建筑面积的比例。这一规定为受让方提供了明确的量化依据，避免了以往“酌情比例”带来的不确定性。
       3. 取消40%自留比例 —— 释放存量资产流动性
       旧版第八条要求“分割转让后原权利人自留的工业或仓储功能的建筑面积不得低于40%”，新通知删除了该限制。这一调整是“放活”思路的典型体现，企业可以根据自身战略、资金需求灵活决定转让比例。但需注意，佛山现行办法（2024）仍保留了20%的自留比例要求。
       4. 受让方范围扩大 —— 不再局限于“产业链合作伙伴”
       旧版要求受让方必须是转让方的“产业链合作伙伴企业”，并需工信部门认定。新通知明确受让方须为“中国境内合法注册的制造业企业法人”，不再绑定产业链关系，降低了分割转让的交易门槛，有利于吸引更多优质制造业主体参与。
       5. 审批流程简化 —— “一个窗口”统一征求意见
       新通知明确：自然资源主管部门统一负责征求有批准权的人民政府或其他职能部门意见，不得要求工业物业产权人自行办理。同时，依法应当补缴土地价款或完税的，提交凭证即可。这极大地减轻了企业“多头跑”的负担。
       6. 新增工业用地“源头确权” —— 首次登记直接按单元办理
       新通知第六条为新增工业用地开辟了便捷通道：在土地出让合同、规划许可及竣工验收等材料中明确分割要求后，不动产登记机构可直接按幢、层、套（间）办理新建工业物业产权首次登记。这意味着未来新增工业项目在建设阶段即可锁定分割方案，避免了建成后再申请分割的不确定性。

       四、佛山现行政策（佛自然资通〔2024〕99号）与省级新政的衔接
       佛山市现行《国有工业用地使用权及房屋所有权分割和不动产登记管理办法》（佛自然资通〔2024〕99号）于2024年9月1日起施行，有效期至2029年8月31日。该办法在省级2019版基础上制定，并部分吸收了近年改革精神。随着2026省级新政出台，佛山办法与省级新规存在若干差异，企业需重点关注。
       （一）佛山2024办法 vs 省级2026通知主要差异
       1.自留比例：佛山办法第十一条规定“原权利人自留的产业用房建筑面积占未分割转让前产业用房总建筑面积比例不得低于 20%”。虽低于旧省版40%，但省级2026新政已取消该限制。佛山办法有效期至2029年，目前仍在施行，因此佛山企业分割转让时仍须遵守20%自留比例，直至佛山修订或出台新细则。
       2.受让方审核：佛山办法第八条要求受让方为制造业企业法人，并“经属地政府招商部门牵头进行审核”，较省级新政更为严格（省级仅要求制造业企业法人，未明确审核程序）。佛山仍保留审核环节。
       3.最小面积：佛山办法第九、十条明确单层建筑面积不得低于500㎡，分割基本单元≥500㎡，与省级2026标准一致。
       4.配套用房：佛山办法第十条明确“除地下停车位外的配套用房不得分割、分割转让或抵押”，且配套用房须集中设置。省级新政允许配套用房按比例随主物业分割，佛山目前仍禁止配套用房分割（地下车位除外）。企业须注意此差异。
       5.地下停车位：佛山办法第十条允许地下停车位分割、分割转让或抵押，且销售对象限产业用房购买人，比例不超产业用房占比。省级新政未提及地下车位，佛山特色规定继续适用。
       6.转让限制：佛山办法第十一条规定受让后5年内不得再次转让，省级新政未设锁定期，但佛山仍执行5年限制。
       7.存量用地补缴：佛山办法第十二条保留了补缴土地价款的计算公式（区片基准楼面地价×计容总建筑面积×可分割比例×年限修正），省级新政未细化，佛山将继续适用该补缴规则。
       佛山市现行2024办法与省级2026新政在自留比例、受让方审核、配套用房分割、转让锁定等方面存在差异。由于佛山办法仍在有效期内，且省级新政未明确废止地方规定，目前佛山市工业物业分割转让应同时遵守省级2026新政和佛山2024办法，其中佛山办法更严格之处（如自留20%、配套不得分割）仍需执行。建议企业密切关注佛山市自然资源局后续是否发布修订细则或衔接文件。
       （二）佛山企业实操建议
       1.分割申请：自2026年7月12日起，可依据省级新政简化审批流程，由自然资源主管部门统一征求意见，企业无需自行跑多部门。
       2.自留比例：在佛山修订细则前，分割转让时仍需确保原权利人自留产业用房≥20%。
       3.配套用房：佛山仍禁止配套用房分割（地下车位除外），企业不得将办公、宿舍等配套用房单独或随主物业分割转让。
       4.受让方：受让方须为制造业企业法人，且需通过属地招商部门审核。
       5.转让锁定期：受让后5年内不得再次转让，该限制在佛山仍有效。
       6.存量项目：涉及存量工业用地分割，需先完成出让合同竣工履约复核、监管协议履约复核，并签订补充合同、补缴土地价款。
       五、结语
       粤自然资规字〔2026〕2号是广东省工业物业产权分割政策的里程碑式更新，从“管控为主”转向“放管结合、服务优先”，在最小面积、受让方资格、审批程序、配套比例等方面均作出了更贴近市场需求的调整，尤其取消40%自留比例、扩大受让方范围、新增工业用地源头确权等举措，将有效激发制造业企业盘活存量资产的积极性。
       对于佛山市，现行2024办法与省级新政存在多处差异，短期内企业需“就高不就低”，同时遵守两者规定。但省级新政的出台将推动佛山加快修订本地细则，预计未来佛山会在自留比例、配套用房分割、审批流程等方面向省级看齐，同时保留产业监管、招商审核等特色要求。建议相关企业密切关注佛山市自然资源局后续发布的修订草案或衔接通知，在新旧政策过渡期做好合规安排。
       提示：本文分析基于《广东省自然资源厅关于明确工业物业产权分割及分割转让有关事项的通知》（粤自然资规字〔2026〕2号）、《佛山市国有工业用地使用权及房屋所有权分割和不动产登记管理办法》（佛自然资通〔2024〕99号）及粤自然资规字〔2019〕3号文件。具体操作以不动产登记机构及当地最新细则为准。
       【作者简介】钟远玉：房地产专业律师，现任佛山市律协房地产专业委员会委员。自2012年加入“南天明”以来，承办过数百件房屋买卖、土地房屋租赁、建设工程、房屋开发等不同类型的诉讼案件和非诉专项，尤其擅长办理土地房屋征拆、房地产方面的诉讼与非诉业务，熟悉土地房屋征拆法律法规政策，拥有丰富的房地产业务实务经验和办案能力；现担任二十多个机关、企业的常年法律顾问。