抵押权的实现与承租人权利的冲突，本质上是担保物权与租赁权在物权法与债权法边缘地带的博弈。这一冲突并非始于抵押权实现之时，而是自租赁关系与抵押权在相同标的物上并存之日起便已潜伏。当抵押权人启动实现程序时，冲突便从潜在的并存状态转化为现实的对抗局面。
       一、法律基础与规则变迁
       《民法典》第405条是处理抵押权与租赁权冲突的核心规范。该条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”相较于此前《物权法》第190条，本条作出了两处实质性修改：其一，将“抵押不破租赁”规则适用的时间节点由“订立抵押合同前”修改为“抵押权设立前”，使时间判断标准更为清晰；其二，增加了“转移占有”作为适用条件，同时删除了《物权法》第190条第二款关于“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定。
       这一修改反映了立法者的审慎态度。先租后抵情形下，法律给予已实际占有的承租人特殊保护，体现了对承租人生存权与经营权的重视；而对于先抵后租的情形，《民法典》未再统一规定租赁关系“不得对抗”抵押权，而是将判断标准交由司法实践在个案中裁量。
       二、先租后抵：占有公示要件的加持
       先租赁后抵押的情形下，法律适用规则相对清晰。租赁关系设立在抵押权之前，且承租人已实际占有租赁物的，抵押权实现不影响原租赁关系的存续。需注意，要获得对抗抵押权的效力，仅签订租赁合同并不足够，承租人必须在抵押权设立前已实际占有租赁物——占有是租赁权的公示方式，也是对抗第三人的基础。
       在审查租赁关系真实性时，司法实践逐步形成以占有为核心的双重审查标准：既要审查租赁合同签订时间是否早于抵押权设立时间，又要审查承租人是否在抵押权设立前已实际占有使用租赁物。二者缺一不可。法院通常综合审查租金支付凭证、水电费物业费缴纳记录、现场勘查情况等证据材料，判断租赁关系的真实性与设立时间。最高人民法院及各地省高院的主流裁判观点认为，占有即可认定租赁属实，仅提供租赁合同不能作为认定真实租赁关系的充分证据。
       三、先抵后租：从“一律涤除”到“影响标准”
       先抵押后租赁的情形在法律适用上更具复杂性。抵押人将已抵押的财产出租的，租赁关系是否必须涤除，取决于该租赁关系是否对在先抵押权的实现构成实质影响。这一判断标准的演进，体现了司法实践从形式规则向实质审查的转变。
       《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款确立了现行规则：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”据此，租赁关系并非一律涤除，法院需综合判断租赁期限长短、租金水平是否合理、租赁对评估价值的影响等因素，决定是否去除租赁后再行拍卖。
       实践中，若租赁关系合理（如租期较短、租金符合市场水平），且不影响抵押物拍卖价值，法院可能允许带租拍卖以平衡各方利益；反之，若长期低价租约明显损害抵押权，法院将涤除租赁权后拍卖。
       需要指出的是，租赁权不能对抗已登记抵押权，并不意味着租赁合同无效。租赁合同在抵押人与承租人之间仍然有效，承租人可依据合同向抵押人主张违约损害赔偿。执行法院可裁定去除承租人对房屋的承租权以保障执行，但不应在执行裁定中直接认定租赁合同无效，因合同效力认定不属于执行裁决的范畴。
       四、动产抵押与租赁权冲突的特殊规则
       不动产与动产在处理抵押权与租赁权冲突时存在差异。《民法典》第403条规定，动产抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人。这一登记对抗制度对租赁权与抵押权的关系产生重要影响。已登记的动产抵押权可对抗租赁权，未登记的动产抵押权则不得对抗善意承租人。经登记的动产抵押权恒定优先于租赁权；未登记的动产抵押，若承租人非善意的，动产抵押权亦可对抗租赁权。因此，动产抵押中登记的意义更为突出——登记不仅是权利对抗租赁权的前提，也是对承租人善意的检验标尺。
       五、虚假租赁的识别与防范
       实践中，部分被执行人为规避强制执行，滥用“买卖不破租赁”原则，与案外人通过倒签租赁合同、伪造租金支付凭证、虚构租赁关系等手段对抗执行。对此，司法实践已建立穿透式审查机制。法院着重审查合同签订时间节点的合理性、租金给付是否符合商业惯例、承租人是否实际占有使用租赁物等实质要件，并对恶意串通的虚假租赁关系依法予以否认。《民法典》第154条规定，行为人与相对人恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为无效。情节严重的，当事人还可能被追究刑事责任。泉州市永春县法院曾在典型案例中认定，当事人通过倒签协议将普通租赁权捏造为在先租赁权提出执行异议，构成虚假诉讼罪。
       六、结语
       租赁权与抵押权冲突的解决，遵循“时间在先、权利优先”的基本法理，但并非简单的单向优先关系。在先租赁关系中，占有的公示要件是租赁权对抗抵押权的前提；在后租赁关系中，是否涤除租赁取决于其对抵押权实现的影响程度，在“物尽其用”与“交易安全”之间寻求动态平衡。
       【作者简介】李庭裕：房地产与建工专业律师，自2018年加入南天明律师所以来，办理过众多房地产买卖合同纠纷、所有权确认纠纷、物业管理纠纷等类诉讼案件和非诉专项，现担任多个机关、企业的法律顾问，交流电话18819255393。