个人购买住房满两年对外销售免征增值税是房地产交易中较为常用税费优惠政策之一。该项税收优惠政策适用的其中一个前提条件是购房时间需超过两年。而对于购房时间的认定，税务机关一般是按照取得房屋产权证和契税完税证明二者注明的时间孰先原则确定。如果以上材料均无法取得的情况下，法院出具的执行裁定书可以作为购房时间的认定依据吗？本期闲言税语一起探讨。

案例

2015年4月，原告黎某参加法院竞拍购得原在罗某名下的广州市白云区广花公路的两处房产，成交价为1612236.16元。拍卖成交确认书约定“拍卖成交过程中所发生的的买受费用以及过户应缴的税、费、金、款（包括但不限于土地出让金、契税、手续费、登记费等）均由买受人承担。”2016年1月，黎某向税务机关申报缴纳税款，其中营业税80611.81元，个人所得税48367.08元。2016年3月15日，黎某提起行政复议，要求退还营业税和个人所得税128978.89元。2016年5月16日，税务机关作出行政复议决定书，维持了原行政行为。黎某不服，起诉至法院。

案例来源：（2017）粤71行终482号行政判决书

各方观点

本案案件审理中涉及其中一个重要问题是关于涉案房屋是否具有适用个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售免征营业税条件（因争议发生在全面实施营改增前，按当时相关税收法律规定征收营业税）。即黎某通过司法拍卖取得的两处房产购买时间是否已经超过两年。

原告黎某

原告黎某在庭审中提交了罗某在2001年签订的房屋买卖合同及法院在2003年作出确认该房屋原所有权人是罗某的执行裁定书，证实案涉房屋所有权人是罗某且从该执行裁定书生效至案涉房屋拍卖成交时已经超过10年，应有权享有营业税税收减免优惠。

税务机关

税务机关一审二审均未针对此项争议进行任何答辩。

法院审理

法院审理后认为，《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号，以下简称2005年89号文）第三条第（四）项规定“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税凭证上注明日期作为购房时间”，该日期是作为减免计税的基准日期，而非取得物权的日期，黎某提供的购房合同及法院裁定，不符合确认减免计税购房时间的证据规定。

简析

一、执行裁定书是案涉房屋购买时间超过两年的有力证据

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第（六）项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人无须举证证明。可见，人民法院作出生效裁判确认的相关事实已经在审判程序中得到证明和审查确认，具有极高的证明力。具体到本案中，对于案涉执行裁定书是否导致物权变动在此不作深究，但该执行裁定书能够有力证明原房屋所有权人罗某最晚在2003年时，就已经取得了案涉两套房屋的所有权。而原告黎某在2015年才通过司法拍卖购得案涉两套房屋，前后相隔10年之久，购房时间早已超过两年。

二、税务机关认定购房时间，应遵循“实质重于形式”原则

2005年89号文第三条第（四）项规定，“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税凭证上注明日期作为购房时间”。房屋产权证及契税完税凭证是证明购房时间的形式材料。实际上并非只有房屋产权证及契税完税凭证才可以证明购房的时间及相关事实。就算没有以上两种材料，也会存在罗某在某个时间节点购买案涉两套房屋的事实行为，而该时间点恰好能够通过黎某提供的执行裁定书真实反映。所以，税务机关针对上述情况不能机械地以房屋产权证或契税完税凭证作为购房时间的认定依据，应该对黎某提供的执行裁定书予以认可。

三、税务机关做法不合理

税务机关实施征税行为除了要遵循税收法定原则外，还应当考虑征税行为的正当性、平衡性以及情理性，平衡国家税收利益与个人利益，尊重客观事实、符合情理。黎某通过司法拍卖取得案涉两套房屋，依照拍卖成交确认书代罗某缴纳营业税等税款。罗某作为税负的实际承担者，取得拍卖房屋的房屋产权证及契税完税凭证具有一定困难，无法提供案涉两套房屋的房屋产权证及契税完税凭证并非其自身原因所致。税务机关无视黎某已经提供能够证明案涉两套房屋的购房时间的执行裁定书，对案涉房屋不予减免计税，缺乏合理性。

结语

实践中，也存在大量因未办理土地、规划、建设等审批手续或手续不完善等各种历史原因未进行权属登记也没有契税完税凭证的房屋。针对上述特殊情况，税务机关不能按常规做法，统一以房屋产权证或契税完税凭证上注明日期作为购房时间的认定标准，而应该合理运用自由裁量权，在个案中，结合相关购房时间证明材料（如法院裁判文书）单独审查并且对于符合条件的房屋予以减免计税。