在我国，由于户籍政策的种种规定和社会现实的复杂性，儿童入学问题与房屋购置之间往往存在着不可分割的联系。通常情况下，签订房屋买卖合同主要是为了转移产权，然而在学区房争议中，许多购房者在购买房屋时，其主观目的往往是为了确保孩子能够获得就近的入学机会。因此当学区房买卖合同双方当事人产生法律纠纷时，对这些购房者背后的主观目的进行评估变得尤为重要。
       一、合同目的属性
       合同目的实际上兼具客观性与主观性两种属性。合同的客观目的即典型交易目的，是缔结契约的效果意思，是客观说在合同目的中的体现；合同的主观目的，也即缔约动机，是指驱使当事人订立合同的内心原因，具有主观性，属于合同目的中“效果意思”以外的“当事人意思”的范畴，是对于当事人内心真实意图的反映。
       法律意义上，大多数合同类型的合同目的限定为客观目的，但是如果机械地将其作为认定合同目的的唯一依据，会造成不合情理的法律后果。主观目的是缔结契约、鼓励交易以及经济和社会发展的重要动因，需要法律评价对其作出正面回应，如果对于当事人的主观层面的目的不进行认定，很容易导致实质上不公正的审判结果，并且极大地限制了我国法领域中合同目的解释。
       二、从购买学区房的溢价给付角度考量
       司法实践中，多数裁判认为合同目的具有较强的客观性，即认为商品房购买者的合同目的仅限于获取房屋本身，不包括购房者可能获得的入学机会。具体到学区房的争议案例中，如果购房者已经支付了定金但随后发现房屋并不符合开发商先前介绍的学区规划，导致拒绝购买并要求解除合同退还定金。在这种情况下，法院的认定倾向于认为开发商的学区规划声明不构成正式的合同要约。因此，即使购房者的购买动机是为了确保子女教育的便利，这一动机也不足以对开发商产生法律上的约束力。
       然而，通过学区房与其他商品房的价格比较，可以看出学区房的价格明显高于其他普通商品房，学区房的溢价反映了购房者对于学区的重视，这一点在付款义务中已有体现。如果房产最终不属于学区范围，而开发商不承担相应责任，这无疑对购房者构成了不公。即仅从客观角度审视合同目的，而没有充分考虑签约时可能影响当事人决策的其他因素，阻碍了合同目的在法律中规范功能的发挥。鉴于在合同履行的过程中给付的内容往往与给付的使用意图密切相关，而这一使用意图在计算双方给付等价性时发挥着关键作用，故在等价性关联着风险分配、合同关系的存续等多方面因素时，就需要对合同的主观目的是否实现进行法律评价。
       三、合同目的认定的一般方法和规则
       在学区房买卖合同中，由于学区房的价格明显高于普通的房产，其等价性事实上也是合同主观目的在合同给付内容中的体现，并且该学区房的使用意图正是构成该等价性计算的基础，如果只是对于合同的客观目的进行认定，那么难以保障司法实质公平的实现，因此，对于合同目的在进行客观认定的同时，也要进行主观目的的认定。
     （一）合同文本
       首先应该从合同文本中发掘合同主观目的。实践中，当事人有在合同中以明确的文字阐明订立契约的目的，而这种明确的展示通常以“鉴于”“本着......的目的”“为了”“由于”等作为标识，这是对于合同目的最为清晰的表达。当然，实践中也有可能会出现合同文本约定的内容与合同载明的合同目的不符的情况，此时就需要对于合同的约定进行更为细致的分析，综合合同文本的整体来认定合同的真实目的。此外，如果在案情复杂，有相互关联的几份合同的情况下，还需要综合分析关联合同的约定，对于合同目的进行认定。只有通过综合分析关联合同的约定，才能够更准确地认定合同的目的所在，并对各方的权利义务关系有一个清晰的把握。
       由此，可以说合同文本在对于合同主观目的的认定中扮演着至关重要的角色，它不仅是约定双方义务和权利的载体，更是确立合同目的的关键依据。在合同中清晰明确地表达合同主观目的，不仅有助于双方明确各自的责任和义务，还能在可能发生纠纷时提供明确的参考标准。合同文本所载的约定不仅仅是一纸文件，更是当事人之间达成共识的具体体现，它承载着双方的意图和合作精神。因此，在解读合同目的时，深入研究合同文本，理解其中的条款和表述，对于确立合同主观目的至关重要。
     （二）往来信息
       合同订立过程中，双方往来的信息也是发现合同主观目的的重要依据。这些往来信息主要是指合同订立过程中当事人所作的相关陈述、说明、考察、口头沟通等信息交流，以及在缔约过程中双方所达成的交易意向、谈判纪要、合同草案、往来函件、数据电文等交易材料。合同的目的并非固定不变的，而是在订立合同的过程中逐渐形成的。这个过程涉及到大量的信息交流，这些信息往来可以揭示他们的真实意图和需求、期望等。了解双方在谈判中提出的要求、对特定事项的讨论，以及最终达成的共识，有助于确定合同目的的实质性内容。因此，如果我们想要了解合同的目的，就必须深入研究这些信息往来。
     （三）合同履行情况
       合同的履行情况也是合同主观目的认定的重要考察因素。当事人通过履行行为展示了对合同目的的一致理解，这有助于证明合同目的在当事人之间得到了一致认可。在实践中，还有可能存在许多合同的约定是一回事，实际履行情况是另一回事的情况，这种情况下考察合同的实际履行情况则变得尤为重要。合同履行情况有助于调解者、裁判者“穿透式”认定合同目的，更能够深入地挖掘交易本质，在应对不断复杂化的交易结构和业务模式时，通过聚焦于合同的实际目的，调解者、裁判者能够更迅速而准确地解决合同纠纷。
     （四）一般理性人的角度推定
       在认定合同主观目的时，站在一般理性人的角度进行推定对于确保法律判断的合理性具有非常重要的作用，因为它有助于确保双方当事人对合同的理解是基于合理商业逻辑和常规法律期望的。这一理念在处理合同纠纷和解释合同时至关重要。例如订立购买生日蛋糕的合同当中，即使订购人未提前告知，一般理性人会合理地预见到合同目的中包含了提供蛋糕的义务的时效性。
       四、确立合同主观目的的几点建议
     （一）将“合同目的”引入合同主要条款
       首先，将“合同目的”列为合同主要条款有助于提示当事人并反映当事人的真实意图。在合同法中，合同目的通常被视为合同的灵魂，在合同中具有提纲挈领的作用，它是合同双方意愿的直接体现。如果在实践中，将合同目的列为合同主要条款，可以使得合同目的得以客观化、外显化，从而更好地反映当事人的真实意思和目的，据此可以进一步增进对于合同其他条款的理解。
       其次，明确表述合同目的可以降低判定合同目的的难度。在司法实践中，法官在判定合同目的时往往需要深入探究当事人内心的真实想法，这无疑增加了司法判决的复杂性和不确定性。如果合同目的作为合同主要条款被明确规定，那么法官在判定合同目的时就可以直接依据合同条款，减少对当事人内心想法的推测，从而降低对于合同理解方面产生争议的概率，提升办事效率。
      （二）引入“对价”这一判断标准
       我国在违约损害赔偿数额的确定中规定了可预见性规则，并且在《合同编通则司法解释》中具体规定了应当综合考虑“合同主体、合同内容、交易类型、交易习惯、磋商过程等因素”。在实践中，如果案件以“对价”的形式展现出本合同与其他合同不同的特殊目的，那么应当对于该特殊目的予以认定，因为合同当事人提高对价的同时也提升了合同相对方的可预见性，提高了相对方对于合同特殊目的的注意义务，因而该特殊目的可以成为当事人之间的共同承诺的事实上意思，由此，一旦该特殊目的无法实现，即可以判定该案合同目的无法实现从而可以解除合同。
     （三）明确合同主观目的的举证责任规则
       首先，对于证明合同主观目的的举证责任，应当遵循当事人主义的原则。如果站在一般理性人的角度，可以认定当事人所主张的合同目的存在且为当时交易中的各方当事人所默认的话，即应当认定该合同目的的存在，并在后续合同解释、合同解除中得到体现，依此来进行裁判。
       其次，如果当事人对合同主观目的有争议，经过协商无法解决的情况下，各当事人对自己的合同目的负举证责任。在合同中，如果一方当事人的动机或特殊目的未在合同中约定，在争议出现时才突然提出，该当事人理应举证证明对方当事人知晓或应当知晓特殊目的的存在。否则，该当事人就应当承担举证不能的不利后果。
       五、 尾言
       合同目的凝结了当事人意思，是当事人通过订立合同所追求目标的集中体现，合同主观目的往往映射着最真实的当事人意思，是确定当事人真意以进行目的解释，确认当事人之间的权利义务，辨别、考察当事人真意以进行法律评价，发现当事人真意以判断合同是否应该解除的重要指标。
       【作者简介】聂开耀：房地产与建工专业律师，中共党员、民商法硕士。自2014年加入“南天明”以来，主要从事房产、土地与建设工程领域的非诉业务及诉讼业务，在该领域具有丰富的业务经验。曾为万达地产、中海地产、万科地产、美的置业等大型房地产开发企业提供专项法务服务；在土地房屋征收拆迁补偿业务上，曾多次负责进场驻点提供专项服务，针对性地制定解决方案，顺利推进项目；还有一年劳动争议案件裁判经验，协助仲裁员裁判260余件案件。现专注于房地产与建设工程领域的诉讼业务及土地房屋征拆补偿等非诉业务。联系电话15217908899。