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【房产律说】第10期 农村宅基地使用权可由城镇户籍的子女继承

南天明律师事务所 | 2020-11-30

 明确了!

 

2020年9月9日,自然资源部经商住房城乡建设部、民政部、国家保密局、最高人民法院、农业农村部、国家税务总局共同研究,对“十三届全国人大三次会议第3226号建议”进行了答复。其中答复中第六条“关于农村宅基地使用权登记问题。”明确农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。

 

短短的一句话,内里蕴含着几个重要的法律原理和规定,我们通过重点词汇一一展开分析:

 

一、宅基地使用权

我国宅基地实行宅基地所有权和使用权分离制度。其中,我国《物权法》规定,宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。该回复第六条明确依法办理不动产登记的是宅基地的使用权,而不是宅基地的所有权。但需补充说明的是,宅基地上房屋的所有权属宅基地上房屋权属人所有,不属于集体所有。按照房地一体原则,宅基地使用权或宅基地上房屋转移时,“房随地走”或“地随房走”,因此,宅基地的使用权和宅基地上房屋所有权一并进行转移登记。

 

二、城镇户籍的子女

农村土地资源掌握在农村集体经济组织手中,在之前的很长一段时期里,宅基地使用权均为农村集体经济成员特有的权利。该回复现明确宅基地使用权人的城镇户籍子女可以“有条件”取得宅基地使用权,打破了只有农村集体经济组织成员才能拥有宅基地使用权的“惯例”。

 

三、继承

如前二所述,宅基地使用权人的城镇户籍子女可以“有条件”取得宅基地使用权,该有条件指的是“继承”。根据《继承法》规定,被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承。《不动产登记操作规范(试行)》明确规定,非本农村集体经济组织成员(含城镇居民),因继承房屋占用宅基地的,可按相关规定办理确权登记,在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

 

其实,在回复明确前,我所房地产团队已成功承办同类型的案例并获得法院的判决支持。佛山市南海区人民法院判决支持了宅基地使用权人的城镇户籍子女可以通过继承取得宅基地使用权及地上房屋所有权。

 

特别提醒的是:在处理本类继承纠纷时,应当对宅基地使用权和宅基地上房屋所有权同时主张继承的权利。否则,极大可能要“多跑一趟” 了。

 

有很多人在猜测“城镇户口可以继承农村宅基地了,是不是意味着城里人也能下乡买地建房了?”看到上述分析,相信大家都有了明确的答案。回复的意见对农村宅基地使用权的取得方式仅仅限制为继承的方式,也就是说,在原宅基地使用权人死亡,宅基地使用权成为遗产后,其子女作为原宅基地使用权人的继承人才可以通过继承的方式取得宅基地使用权。因此,对于宅基地使用权继承的对象也仅仅限于子女,不是所有人都可通过继承方式取得农村宅基地使用权。而且,取得宅基地使用权的方式仅仅是继承,不包括买卖、赠与等其他方式。再进一步说,即使城镇户籍的子女继承取得了宅基地使用权,其也只能将宅基地使用权一代传一代,不能对农村集体经济组织外的人员流转。对于农村集体经济组织内的流转问题,也受到“一户一宅”等法律法规及政策的限制。

 

宅基地使用权及地上房屋作为农村农民基本的居住保障。其实,《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》早已明确指出,宅基地是农村村民的基本居住保障,严禁城镇居民到农村购买宅基地,严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆,严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

 

所以,在基本土地制度不变的情况下,农村宅基地作为农民的重要资产,不会轻易对农村集体经济组织以外的人员开放!