在二手房买卖中，为节省寻找房源和沟通的时间成本，买受人或出卖人通常都会通过房地产中介进行房屋买卖。此时，房地产中介提供居间服务，为买受人及出卖人构建沟通平台，促成交易。如果买受人或出卖人因各种原因，可能会委托朋友、亲属等人代为与对方进行沟通，受托人可能出于好意，促成交易，超越了委托人的意愿与对方达成交易意向，最终产生纠纷，导致交易失败。

在法律实践中，上述委托关系可能构成表见代理。表见代理是什么？会产生什么法律后果？应该如何避免承担责任？以下将以笔者代理的诉讼案件，结合法律规定，对上述问题进行分析。

案情简介

2017年3月，被告关婉玲将其名下的房屋交由佛山市南海区房策房地产中介服务部挂牌出售。原告李影崧经实地看房后，于4月15日向第三人范林梅交付定金100000元，第三人当即将该款通过网上银行转给被告关婉玲的账户内。5月15日前后，被告反悔，在微信中多次向其委托人王强说要毁约，并于2017年5月20日将定金100000元退回给第三人范林梅。经第三人及原告多次催告要求被告履行合同或双倍返还定金，被告均置之不理。

裁判理由

原告主张王强签订的定金合同对关婉玲具有约束力。法院认为，王强签订定金合同时并未取得关婉玲关于代表关婉玲订立预约买卖或买卖合同的授权。原告和第三人也没有举证证明王强在签订定金合同时，向原告和中介出示了授权委托书或其他材料，足以使原告和中介相信王强具有代表关婉玲订立合同的权利。根据关婉玲和王强的往来信息，关婉玲在2017年4月15日只是委托王强了解房屋售价信息。2017年4月18日，王强表示签了合同，售价130万元的情况下，关婉玲仍表示130万元售价需另行支付物业维修基金，证明关婉玲并未对王强未经关婉玲同意作出的成交价予以追认。至2017年4月20日，关婉玲才知悉定金合同的内容，关婉玲其后和王强反复就房屋成交价主张王强向中介方传达，表明关婉玲并不追认王强在定金合同约定的130万元成交价包含物业维修基金及附带其他条款，且王强的回应也表明王强已将关婉玲的意思表示传达给中介和原告，中介和原告应知悉关婉玲并未追认王强在定金合同的意思表示。其后双方未能就房屋成交价及其他条款达成一致意见而未签订房屋买卖合同，双方对未能订立房屋买卖合同均没有过错。王强超越关婉玲授权签订的定金合同对关婉玲不具有约束力，关婉玲和原告并未就原告购买涉讼房屋达成一致协议。合同解除以合同成立并生效为前提，关婉玲和原告的合同关系尚未成立，本院对原告的解除请求不予支持。关婉玲已在双方未能就房屋成交价协商达成一致意见的合理期限内返还100000元予原告委托的付款方即范林梅，原告不接收范林梅退还的100000元造成的损失应自行承担，本院对原告请求关婉玲双倍返还定金不予支持。

裁判结果

驳回原告李影崧的诉讼请求。

案件分析

在原告李影崧提起诉讼后，被告关婉玲委托笔者应诉。笔者收到应诉材料并仔细分析后发现，被告与第三人王强存在委托关系，结合《合同法》第49条，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效的规定，笔者认为该关系可能形成表见代理。

构成表见代理的要件主要有4点：1.行为人无代理权；2.须有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由；3. 须相对人为善意且无过失；4. 须行为人与相对人之间的民事行为具备民事行为的有效要件。

在本案中，王强接受关婉玲的委托，仅仅是委托王强了解房屋售价信息，并没有委托王强参与实际交易过程，故符合要件1；房地产中介及李影崧在交易过程中并未要求王强提供授权材料，只是通过口头信息认为王强具有代理权，不符合要件2；房地产中介及李影崧相信王强具有代理权，但没有授权材料，虽有善意的可能，但存在过失，不符合要件3；王强在交易过程中，并未能依照关婉玲的真实意思表示与房地产中介及李影崧沟通，最终结果与关婉玲的真实意思表示相悖，不符合要件4。由此可见，王强的行为不构成表见代理。

综上，如确需委托他人代为参与房屋买卖的，应当出具授权委托材料，材料中应当明确授权范围，避免受托人越权代理，给自己造成不必要的损失。

案号：（2017）粤0605民初13044号